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Immobilienmakler – Wie sieht ein Auftrag aus?

Ein Makler darf nicht so ohne weiteres im Immobilienmarkt tätig werden, sondern ausschließlich nach Beauftragung. Das bedeutet, dass ein Makler sich nicht einfach zum Verkauf stehende Immobilien „schnappen“ und sich als Vermittler dazwischen schalten darf. Sonst brauchte er lediglich die Tageszeitungen studieren, privat angebotene Immobilien heraussuchen und sich eigenmächtig einschalten. Das darf er nicht. Er wird erst dann bei Immobilienverkäufen oder Wohnraumvermittlungen tätig, wenn er von einem Anbieter, also dem Verkäufer oder Vermieter, den Auftrag dazu erhält. Ein solcher Auftrag bedarf der Schriftform. Dabei gibt es zwei unterschiedliche Arten der Auftragserteilung, nämlich den Allgemeinauftrag und den Alleinauftrag.

Allgemeinauftrag

Ein Immobilienverkäufer möchte seine Immobilie gewinnbringend verkaufen, zumindest einen realistischen Preis dafür erzielen. Er schaltet einen Makler ein, weil er sich davon mehr Vorteile verspricht. Der Makler verfügt über ein umfassendes Fachwissen und kennt sich in den regionalen Marktgegebenheiten gut aus. Er weiß eine Immobilie optimal zu vermarkten. Nach der Kontaktaufnahme zu einem Immobilienmakler schließt er mit diesem einen Allgemeinauftrag ab. Damit beauftragt er den Makler für ihn tätig zu werden. Gleichzeitig aber behält er sich das Recht vor, nach Belieben noch weitere Makler einschalten zu dürfen und die Immobilie auch selbst, d.h. ohne Makler-Vermittlung, zu verkaufen. Für den Verkäufer bedeutet dies, dass er sich damit alle Optionen offenhält. Wer als erstes den geeigneten Käufer findet, schließt das Geschäft ab. Ist es Makler 1, erhält dieser die Provision, ist es ein anderer Makler, dann er, oder verkauft der Verkäufer alleine, dann entfällt eine Provision. Allerdings kann sich der Makler in einem solchen Fall die Aufwendungen für Inserate und Exposés erstatten lassen.

Vorteil: Der Immobilienverkäufer ist bei dieser Vertragsvariante am flexibelsten. Ihm stehen alle Optionen zur Verfügung. Er kann jeden Makler beauftragen und sich bei dem Verkauf unterstützen lassen, muss sich aber nicht auf einen Vermittler beschränken und darf die Immobilie sogar selbst verkaufen, wenn sich ein Käufer findet, der das Geschäft sofort abschließen würde, sofern die Maklerprovision entfällt.

Nachteil: Auf den ersten Blick scheint diese Variante nur dem Makler Nachteile einzubringen, weil er sich für die Vermittlung stark macht, alle damit entstehenden Unkosten auslegt und keine Garantie hat, dass er letztlich den Zuschlag und damit die Provision bekommt. Aber auch für den Anbieter kann diese Variante einen Nachteil bieten. Hat man einen guten Makler gefunden und eingeschaltet, kann man damit rechnen, dass das Engagement bei einem Allgemeinauftrag nicht so intensiv ist wie bei einem Exklusivauftrag. Wer also die beste Vermittlungstätigkeit wünscht, sollte dem Makler gewisse Sicherheiten bieten. Vor- und Nachteile des Allgemeinauftrages näher betrachtet finden Sie hier.

Makleralleinauftrag

Ein Alleinauftrag sichert dem Makler den alleinigen Auftrag zum Immobilienangebot zu. Mit einem solchen Auftrag wird sichergestellt, dass kein weiterer Makler mit der Vermittlung dieser Immobilie beauftragt wird, sondern dass dieser Makler den Exklusivauftrag erhält. Vertraglich lässt sich dabei sogar regeln, ob der Verkäufer selbst noch das Recht behält, die Immobilie unabhängig vom Makler anzubieten und zu verkaufen, oder ob er auch dieses Recht dem Makler abtritt. In letzterem Fall hat man es mit einem qualifizierten Alleinauftrag zu tun. Hierbei darf die Immobilie nur von dem beauftragten Makler angeboten werden und von niemand sonst, nicht einmal vom Verkäufer selbst. Solche Verträge sind in der Regel zeitlich befristet.Näheres zur Bindungsfrist können Sie hier nachlesen.

Vorteil: Die Vorteile für den Makler liegen klar auf der Hand. Er hat den Auftrag exklusiv erteilt bekommen und muss nicht befürchten, dass ein Konkurrent den Zuschlag erhält. Auch für den Anbieter hat ein Alleinauftrag Vorteile. Indem man den Makler alleine auf das Objekt ansetzt, wird dieser alles daransetzen, das Objekt zu verkaufen, schließlich hängt seine Provision davon ab.

Nachteil: Sollte sich ein Käufer bieten, den ein anderer Makler an der Hand hat, darf diesem das Objekt nicht angeboten werden. Beim qualifizierten Alleinauftrag darf der Verkäufer noch nicht einmal privat die Immobilie verkaufen.

weitere Infos zum Qualifizierten Alleinauftrag.